Qué es el Coeficiente de ocupación de suelo?
El Coeficiente de ocupación de suelo está definido en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), específicamente en el Art. 1.1.2.
“Número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de primer piso.”
En resumen, corresponde a lo máximo que se puede construir en un nivel o piso, tomando como referencia el primer piso. Es importante destacar que el primer piso no siempre coincide con el nivel de la calle, sino que se basa en lo especificado en los planos de construcción. Esto significa que el primer piso puede estar ubicado en cualquier nivel.
Nota1 : NO es lo mismo que el Coeficiente de Constructibilidad, aunque muchas veces se confunden. En un próximo artículo mostraremos su detalle.
Cómo se debe aplicar?
Para poder determinar la cantidad máxima de construcción permitida (en metros cuadrados) para el primer piso, es necesario contar con:
- Tamaño (metros cuadrados) del predio o terreno.
- Coeficiente de ocupación de suelo
- Porcentaje de Constructibilidad
Nota 2: el Coeficiente de ocupación de suelo y el Porcentaje de Constructibilidad se encuentran en el certificado de informaciones previas (CIP) y aparecen como un porcentaje.
Con esos datos podremos hacer el cálculo de la siguiente forma:
Tamaño terreno x coeficiente de ocupación de suelo = máximo de construcción permitida en primer piso
Por ejemplo, si tenemos un terreno o predio de 308 m2 y nuestro certificado de informaciones previas (CIP) indica que el coeficiente de ocupación de suelo es de 65%, entonces el cálculo queda así:
308 x 65% = 200.20 m2. máximos construibles en primer piso.
Ahora nos debemos fijar en el Porcentaje de Constructibilidad, el que se debe multiplicar por los máximos construibles en primer piso, lo que nos dará el total de m2 que se pueden construir en el predio (suma de primer piso, pisos superiores, inferiores, otras construcciones, etc.)
Para el mismo ejemplo anterior y para un Porcentaje de Constructibilidad de 1.4:
200.20 m2 x 1.4 = 280.28 m2
Nota 3: Es importante tener en cuenta que la cantidad máxima de construcción permitida según el cálculo no siempre puede ser completamente utilizada debido a las restricciones impuestas por la normativa vigente o el plan regulador. Estas regulaciones pueden limitar, por ejemplo, la altura de la construcción, los rasantes, adosamientos y otros aspectos relacionados. Por lo tanto, es necesario considerar y respetar todas las restricciones y requisitos establecidos por la normativa aplicable al momento de llevar a cabo cualquier proyecto constructivo.
Y si ya existe una construcción?
En ese caso, sólo debemos restar los m2 ya construidos al total del cálculo.
Para el mismo ejemplo anterior, vamos a suponer que existe una construcción de 84 m2, por lo tanto:
200.20 m2 – 84m2 = 116,20 restantes por construir en primer piso.
Como puedes notar, siempre destacamos que se trata del primer piso, esto es muy importante debido a que para calcular la máxima cantidad de metros cuadrados de construcción permitida en todo el terreno o predio (pisos superiores, inferiores, etc.), es obligatorio contar con el porcentaje de constructibilidad, el que también puede ser obtenido en el CIP
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